Câu hỏi:
Kính gửi Quý bạn đọc
Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:
Thứ nhất, ở đây bạn không nói cho chúng tôi biết thời điểm "cha ông" bạn bắt đầu sử dụng đất là khi nào? Thứ hai, bạn không cho chúng tôi biết là "giấy tờ" của cha ông bạn để lại là những giấy tờ gì? và mục đích sử dụng đất mà gia đình bạn hiện đang sử dụng là gì? Chính vì vậy, chúng tôi không thể biết chính xác bạn có thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất hay được miễn, giảm một phần tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Ở đây, chúng tôi xin dẫn ra một số quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bạn tham khảo và đối chiếu với trường hợp cụ thể của bạn.
Tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định cụ thể về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất như sau:
Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 và điểm b, c khoản 2 Điều 6 Nghị định này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này, cụ thể như sau:
a) Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất;
b) Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Khoản 2, Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; - Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
Điều 3. Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất đã sử dụng ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003;
b) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Điều 12. Miễn tiền sử dụng đất
5. Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
6. Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp cha bạn muốn tách thửa cho các con thì cha bạn phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với các con. Trong trường hợp này gia đình bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng phí trước bạ là 0,05% tính trên giá trị thửa đất tại thời điểm sang tên, theo giá đất của UBND thành phố HCM ban hành.
***
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn
Trân trọng.
Chuyên mục Café Luật
DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.
Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.
DiaOcOnline.vn
Theo thống kê của Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT), đến thời điểm này, còn hơn 20 tỉnh, thành chưa báo cáo về việc kiểm tra, rà soát quản lý và sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển. Trong khi đó, những địa phương có báo cáo gửi về lại mang tính chiếu lệ, số liệu sơ sài hoặc chưa đủ nội dung thể thiện việc quản lý và sử dụng đất của địa phương.
Kết quả kiểm kê năm 2010 cho thấy, có hơn 744.000ha đất bãi bồi ven sông, ven biển. Trong đó, diện tích đất mặt nước ven biển là 54.000ha, đất dùng nuôi trồng thủy sản hơn 690.000ha. Tuy nhiên, do phương pháp xác định chưa khoa học, nên diện tích còn chưa chính xác.
Từ thực tiễn quản lý đất bãi bồi cho thấy, loại đất này thường xuyên biến động, phụ thuộc vào dòng chảy của các con sông, thủy triều liên xuống. Vì thế, việc phân ranh giới, cắm mốc gặp khó khăn khiến việc lấn chiếm, tranh chấp ranh giới hay xảy ra. Một số nơi, người dân tự ý chuyển đổi, chuyện nhượng loại đất này. Sai phạm đối với đất bãi bồi chủ yếu là sử dụng sai mục đích, như tập kết vật liệu xây dựng.
Có thể dùng ảnh vệ tinh
Đại diện Tổng cục Quản lý Đất đai thừa nhận khó quản đất bãi bồi bởi các số liệu có được chỉ từ báo cáo của các địa phương. Tổng cục vẫn chưa có biện pháp gì để "thúc" các địa phương cố tình không báo cáo. Tuy nhiên, qua trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, qua công tác đo bản đồ địa chính, sẽ quản được đất bãi bồi ven sông, ven biển. Ngoài ra, để quản "chặt" đất bãi bồi, hàng năm có thể sử dụng ảnh vệ tinh. Bộ TN&MT đã đầu tư trạm thu ảnh vệ tinh hơn 20 triệu USD. Đây là kênh kiểm tra lại các số liệu, kiểm kê, thống kê đất đai phù hợp, các sai phạm trong việc quản lý, sử dụng đất ở các địa phương, tham gia đánh giá hiện trạng quy hoạch sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất. "Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, Tổng cục Quản lý Đất đai là đơn vị trực thuộc Bộ TN&MT lại không sử dụng, trong khi, nhiều đơn vị khác, như Viện Khoa học & Công nghệ Việt Nam vẫn sử dụng trạm thu ảnh vệ tinh của Bộ TN&MT để tham gia vào công tác quản lý đất đai" - GS Đặng Hùng Võ nói.
Về vấn đề sử dụng ảnh vệ tinh để quản lý đất bãi bồi, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai chia sẻ, Bộ TN&MT có trạm thu ảnh vệ tinh, nhưng các nước có vệ tinh đồng ý bán, mới có thể thu được. Nếu các nước đồng ý, họ sẽ cho biết ngày giờ nào được phép thu ảnh, thông báo các thông số vị trí vệ tinh, ngày giờ phát, khoảng cách từ vệ tinh đến trái đất. Trên cơ sở đó, mới đoán giải được ảnh vệ tinh. Việc thu ảnh vệ tinh không đơn giản, khi nào có các chuyên đề, có tiền mới có thể thu được.
Theo GS Đặng Hùng Võ, Bộ TN&MT nên đưa ra chính sách cởi mởhơn để tạo điều kiện cho bà con nông dân. Ai chưa có đất, thiếu đất thì ưu tiên, giao đất ổn định.
Qua báo cáo của các địa phương, ông Phạm Văn Vân, Phó Chánh thanh tra Tổng cục Quản lý Đất đai cho hay, một số địa phương kiến nghị, cần tăng thời hạn giao, cho thuê đất bãi bồi vì thời hạn tối đa 20 năm (theo Luật Đất đai, việc cho thuê trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá 20 năm) chưa phù hợp với quá trình đầu tư và khai thác để cho hiệu quả. Nên giao đất ổn định, thời gian giao đất dài hơn, tiện cho bà con đầu tư.
Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan trong quý II/2012 quy định và hướng dẫn cụ thể việc giao đất, cho thuê đất nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh đối với hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là đất bãi bồi ven sông, ven biển, đất nuôi trồng thủy sản...
30/6/2012 được coi là thời điểm cuối cùng để tuyến cao tốc được triển khai đầu tiên tại khu vực phía Bắc này thông xe nốt đoạn hơn 30km để đưa vào khai thác đồng bộ toàn tuyến. Tại buổi họp về tiến độ dự án đầu tháng 4/2012 với Bộ GTVT, hầu hết lãnh đạo các nhà thầu đều khẳng định khả năng thông tuyến vào thời hạn trên là trong tầm tay. Tuy nhiên, mọi thứ chỉ trông chờ vào việc huy động vốn và chủ đầu tư VEC tạo điều kiện thanh toán khối lượng, ứng vốn, giải quyết tiền bảo hành chờ quyết toán bằng bảo lãnh ngân hàng để các nhà thầu có thêm vốn thi công.
Thi công đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình Theo tính toán, để đảm bảo hoàn thành đúng thời hạn, VEC phải huy động ít nhất 1.500 tỷ đồng để đảm bảo thi công và chi trả khối lượng cho các nhà thầu. Mặc dù vậy, công tác thu xếp vốn cho dự án này thời gian qua lại gặp rất nhiều khó khăn. Chỉ tính riêng 2 tháng đầu năm 2012, VEC đã tổ chức 3 đợt phát hành trái phiếu nhưng đều không thành công. Tại Thông báo 54/TB-VPCP ngày 20/2/2012, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ cho VEC vay lại để hoàn vốn hoàn thành dự án. Tuy nhiên, về vấn đề này quan điểm của các bộ lại không đồng nhất.
Tại Văn bản 3094/BGTVT-KHĐT lại đề nghị Bộ Tài chính ứng đủ 2.000 tỷ đồng cho Bộ GTVT để Bộ ứng lại cho VEC và đề nghị Bộ KHĐT bố trí đủ nguồn dự kiến bố trí điều chỉnh các bất hợp lý. Mặc dù vậy, tại Văn bản 4511/BTC-TCNH ngày 5/4/2012, Bộ Tài chính trước mắt chỉ đồng ý ứng 500 tỷ đồng cho Bộ GTVT để tạm ứng vốn cho VEC thực hiện. Việc ứng tiếp sẽ phải căn cứ vào tình hình phát hành trái phiếu của VEC và khả năng huy động vốn trái phiếu Chính phủ. Trong trung và dài hạn sẽ đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép sử dụng nguồn dự phòng trái phiếu Chính phủ từ nguồn dự kiến bố trí điều chỉnh các bất hợp lý để cấp vốn cho VEC hoàn thành dự án.
Trong khi đó, trung tuần tháng 5/2012 vừa qua, Bộ KHĐT lại có văn bản đề nghị Bộ Tài chính tổ chức phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ để tạm ứng trực tiếp cho VEC thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Bộ KHĐT cũng nêu ý kiến, việc sử dụng nguồn dự phòng trái phiếu Chính phủ từ nguồn dự kiến bố trí điều chỉnh các bất hợp lý để cấp cho VEC là không phù hợp với Luật Quản lý nợ công và Luật Ngân sách Nhà nước.
Do sự không thống nhất về quan điểm giữa các bộ nên hiện nay VEC vẫn chưa có đủ vốn để chi trả cho phần khối lượng công việc hoàn thành và nợ đến hạn phải trả cũng như đảm bảo nguồn vốn để hoàn thành dự án, trong khi thời điểm 30/6/2012 đã cận kề.
Ngoài vốn, một vướng mắc khác là GPMB cũng đang ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án đường cao tốc trọng điểm này. Dù cuối năm 2011, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện 2433/CĐ-TTg yêu cầu các địa phương tập trung giải quyết dứt điểm những vướng mắc trong công tác GPMB, tái định cư để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư trước Tết Nguyên đán 2012, nhưng đến nay vẫn vướng mắc ở nhiều điểm. Trong đó có thể kể ra các vị trí như: trạm thu phí Thanh Trì, Vạn Điểm, Đại Xuyên, Khê Hồi, cầu vượt Liêm Túc, cầu Lạc Chính và 900m dân cản trở thi công ở xã Liêm Cần.
Dự án đường cao tốc Cầu Giẽ- Ninh Bình có chiều dài 50km. Tổng mức đầu tư 8.974 tỷ đồng. Nguồn vốn thực hiện từ 800 tỷ đồng vốn điều lệ của VEC, huy động bằng phát hành trái phiếu công trình có bảo lãnh của Chính phủ và các nguồn vốn khác.
Dự án được khởi công vào 2006 bao gồm 10 gói thầu xây lắp, 11 gói thầu phụ trợ và một số gói thầu khác. Tháng 11/2011, VEC đã tổ chức thông xe và đưa vào khai thác hơn 20km đoạn từ Cầu Giẽ đến QL21.
Hà Thanh Oai
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét